Hypotéky – typy a fungování hypoték

Hypotéky – typy a fungování hypoték

Hypotéka neboli hypoteční úvěr, je pro mnoho lidí jediná možnost, jak zafinancovat vlastní byt či dům. Cenu hypotéky ovlivňuje úroková sazba, délka fixace úroku, celková doba splácení a další parametry. Důležitá je „bonitaklienta – jeho schopnost úvěr splatit.

V dnešní době však se hypotékou nemusí financovat jen koupě bydlení, ale i rekonstrukce současné nemovitosti. Kromě klasických hypoték na bydlení lze čerpat také neúčelovou americkou hypotéku. Tu lze využít na cokoliv. Tyto neúčelové hypotéky nabízejí v současnosti jak bankovní, tak nebankovní společnosti. Americké hypotéky u nebankovních společností často využívají lidé, které banky odmítly. Nebankovní hypotéky bývají dražší než klasické hypotéky.

Žadatel by před konečnou volbou měl dostupné hypotéky porovnat a využít hypoteční kalkulačky na internetu. Porovnání hypoték a nastudování podmínek pomůže žadateli vybrat nejlevnější a nejvýhodnější hypotéku podle jeho požadavků a možností.

Nutno dodat, že hypotéky a spolu s nimi také úvěry ze stavebního spoření tvoří většinovou část z celkového dluhu obyvatel v České republice. Celkový dluh obyvatel neustále roste, problémy se splácením se ale snižují.

Jak fungují hypotéky

Kolik peněz banka půjčí klientovi, závisí na hodnotě zastavované nemovitosti. To znamená, že hypotéka musí být jištěná zástavním právem k nemovitosti (bytu nebo domu). Tuto nemovitost většinou chce klient hypotékou financovat (ať už koupi nebo rekonstrukci). Zástavou však také může být i jiná nemovitost (třeba chata), musí být však na území České republiky.

Na financování koupě nemovitosti většinou hypotéka nestačí. Klient musí mít určitý obnos peněz našetřen. Je to z důvodu, že v dnešní době už banky neposkytují stoprocentní hypotéky. Tedy žadatel už nedostane půjčku, která by byla v hodnotě nemovitosti. Tzv. poměr půjčky k hodnotě nemovitosti (loan to value ratio, značeno LTV) bývá 70 %, 80 % výjimečně i 85 %. Zpravidla platí, že čím vyšší je LTV, tím vyšší je i úrok.

Často si žadatelé i pletou hodnotu nemovitosti a kupní cenu nemovitosti. Hodnota nemovitosti stanovuje odhadce (často bankovní) při odhadu nemovitosti. Může se stát, že odhadce stanoví hodnotu nemovitosti nižší, než je její kupní cena na trhu.

Úrokové sazby hypoték

Při výběru hypotéky se žadatelé zajímají především o úrokové sazby. Nabízené úrokové sazby nejsou konečné, sjednávají se (fixují), jen na několik let. Pokud jde o plovoucí hypotéku, ta se váže na některou z úrokových sazeb České národní banky a nefunguje zde fixování jako u klasické hypotéky.

Splátky hypotéky zatíží rodinný rozpočet na několik let. Vyplatí se tak předem vědět, jakou částku bude potřeba měsíčně platit. S výpočtem měsíčních splátek a výše úroků a RPSN pomůže hypoteční kalkulačka.

Kolik celkem za hypotéku klient zaplatí, ovlivňuje řada faktorů, především:

  • Délka fixace – pevné fixační období vs. plovoucí sazba
  • LTV – čím větší je poměr půjčky k hodnotě nemovitosti, tím vyšší úroková sazba
  • Délka splácení – délka splácení ovlivňuje výši měsíčních splátek a celkovou splácenou sumu
  • Účel úvěru – účelové hypotéky jsou levnější než americké hypotéky
  • Další poplatky – například poplatek za vyřízení nebo poplatek za vedení účtu

Délka fixace je u hypoték různá. U hypoték s pevným fixačním obdobím po dobu fixace (například 5 let) je úroková sazba stejná. Po uplynutí sjednané doby fixace klient s bankou vyjedná novou sazbu. Další možností je po uplynutí doby fixace hypotéku refinancovat u jiné banky.

Obecně platí, že hypotéky s kratší fixací mají nižší úrokovou sazbu.

Druhým typem je hypotéka s plovoucí (floatingovou) sazbou, kdy je výše úroků závislá nejčastěji na některé ze základních úrokových sazeb České centrální banky.

Úrokové sazby hypoték jsou v současnosti často rozebíraným tématem. Konec roku 2018 se nesl v duchu růstu úrokové sazby, který zapříčinil výrazný pokles zájmu o hypoteční úvěry. Začátkem roku 2019 se situace začala obracet a úrokové sazby dosáhly nižších hodnot. Ačkoliv hypotéky zlevnily, zájem o ně stále klesá. Důvodem jsou zejména vysoké ceny nemovitostí a regulace Národní banky.

Co lze financovat hypotékou?

Klasickou účelovou hypotéku lze využít jen na financování bydlení.

Financováním bydlení se rozumí:

  • stavba nemovitosti
  • koupě nemovitosti
  • rekonstrukce nemovitosti
  • modernizace nemovitosti

Na méně finančně náročné rekonstrukce se vyplatí úvěr ze stavebního spoření spíše než klasická hypotéka. Pokud člověk má stavební spoření, může pro něj být tento typ financování vhodnější. V případě, že zatím nejsou splněny všechny podmínky pro poskytnutí úvěru ze stavebního spoření, je možné požádat o překlenovací úvěr.

V současné době nabízí dokonce úvěry stavebních spořitelen nižší úrok než hypotéky. Může se tedy vyplatit tímto úvěrem financovat zbylou hodnotu nemovitosti, která není kryta hypotékou.

Americká hypotéka

Americká neúčelová hypotéka nemusí být určena jen na financování bydlení. Avšak stále je potřeba nemovitost k zástavě bance. Prostředky z americké hypotéky je možné využít na cokoliv. Výše prostředků se odvíjí od tržní ceny nemovitosti. Na rozdíl od klasických hypoték půjčují banky méně, většinou kolem 70 % hodnoty nemovitosti.

Kritéria dosáhnutí na americkou hypotéku jsou podobná s klasickými hypotékami. Vedle bonity klienta se u amerických hypoték nahlíží do registru a dokládají se příjmy. V současné době existují také nebankovní americké hypotéky bez registru a bez dokládání příjmů (stejně tak jako nebankovní půjčky bez dokládání příjmů).

Výhody americké hypotéky:

  • peníze mohou být použity na cokoliv
  • díky zřízení zástavního práva banky k nemovitosti si lze půjčit výrazně více než u jiných úvěrů
  • nízké měsíční splátky díky dlouhodobému splácení hypoték
  • nízký úrok v porovnání se spotřebitelskými úvěry a jinými půjčkami
  • možnost refinancovaní americké hypotéky

Americké hypotéky se ale často se pojí s vysokými poplatky za sjednání a vedení hypotéky. Některé banky nabízí fixní množství peněz, a tak nabídnou člověku výrazně méně financí, než je hodnota zastavované nemovitosti. K získání nejvýhodnější americké hypotéky se hodí si vypočítat měsíční splátky, půjčenou sumu a celkovou částku, kterou člověk splatí.

Hypotéka na družstevní byt

Díky tomu, že družstevní byty bývají levnější, mnoho zájemců o hypotéku cílí právě na ně. Avšak získat hypotéku na družstevní byt nemusí být jednoduché. Jedna z podmínek pro získání hypotéky je, že žadatel musí ručit nemovitostí. A v případě družstevního bytu klient kupuje jen členský podíl, ne samotný byt. Klient tak tento byt nemůže použít jako zástavu pro získání hypotéky.

Ceny družstevních bytů jsou nižší, ale často u nich ještě není splacena anuita nebo je nutné splácet úvěr za zateplení celého domu. Také se neplatí daň z nabytí nemovitých věcí, neboť se převádí pouze družstevní podíl, ne samotné vlastnictví bytu.

Hypotéku na družstevní byt již poskytuje celá řada bank (např. ČSOB, Hypoteční banka, Česká spořitelna, Raiffeisenbank).

Také se nabízejí další možnosti, jak získat hypotéku na družstevní byt:

  • Zástava jiné nemovitosti
  • Předhypoteční úvěr
  • Kombinace různých úvěrů

Pokud žadatel o úvěr nevlastní žádnou nemovitost, mohou pomoci členové rodiny, kteří nemovitost vlastní (např. žadatel uvede nemovitost rodičů s jejich souhlasem). Po převedení družstevního bytu do osobního vlastnictví se použije kupovaný byt dodatečně jako zástavní nemovitost. Výši půjčované částky na družstevní byt určuje banka.

Předhypoteční úvěr je dražší než běžná hypotéka a může být poskytnuta maximálně na 2 roky. Jedná se o krátkodobé řešení do té doby, než je byt převeden do osobního vlastnictví. Poté klient navazuje na běžný hypoteční úvěr. Uzavírá se ve stejnou chvíli jako předhypoteční úvěr.

Lze také využít úvěry, k jejichž získání není nutné zastavovat nemovitost jako je úvěr ze stavebního spoření a kombinovat s dalšími účelovými úvěry.

Hypotéka pro mladé

Hypotéka je často pro studenty, čerstvé absolventy či mladé rodiny nedosažitelná, protože ještě nestihli našetřit. V důsledku regulací ČNB, s nimiž se pojí přísnější pravidla pro poskytování hypotečních úvěrů, je její získání ještě těžší než v předešlých letech. Dobrou zprávou však je, že hypotéky pro lidi do 36 let by mohly být dostupnější, pokud projde návrh Ministerstva financí.

I kdyby novela neprošla, nemusí mladší ročníky zoufat. V současnosti stát nabízí tzv. Program pro mladé, kde je možné žádat o státní hypotéku pro mladé.

Hypotéka od státu pro mladé je určena:

  • manželům do 36 let
  • registrovaným partnerům do 36 let
  • nesezdaným párům, pokud pečují o dítě do 15 let

Žadatelé nesmí být vlastníkem ani spoluvlastníkem obydlí (kromě žadatelů o modernizaci).

Státní fond rozvoje bydlení tímto způsobem nabízí úvěr na koupi, výstavbu nebo modernizaci bydlení. Státní hypotéka pro mladé na dům může dosahovat částky až 2 miliony Kč.

Fond poskytuje úvěr na:

  • výstavbu nebo koupi domu (max. 140 m²)
  • koupi bytu (do 75 m²)
  • modernizaci obydlí

Na modernizaci fond poskytuje částku až 300 000 Kč, na koupi bytu až 1 200 000 Kč a na koupi a výstavbu domu 2 000 000 Kč. I zde platí, že žadatel dostat maximálně 80 % kupní ceny nemovitosti.

K úvěru k modernizaci bytu je nutné, aby měl žadatel ručitele do věku 55 let s průměrným měsíčním příjmem 15 000 Kč za poslední čtvrtletí. Úvěr ke koupi bytu nebo domu je jištěn zástavním právem k nemovitosti. U úvěru na výstavbu si fond nárokuje vinkulaci pojistného plnění.

Aktuální úroková sazba činí 1,2 % p.a. V porovnání se sazbou bank s průměrnou sazbou kolem 2,5 % je tak státní hypotéka lákavá. Tato sazba je fixní na dobu 5 let, poté se stanovuje nová dle aktuální úrokové sazby. V případě narození dítěte se odečte 30 000 Kč z této hypotéky.

U modernizace bydlení je platnost úvěru 10 let od uzavření smlouvy. U úvěru na koupi a výstavbu obydlí je splatnost 20 let. Mimořádné splátky, konzultace s pracovníky fondu a předčasné splacení hypotéky je zdarma.

Avšak obecně kratší splatnost způsobí vyšší měsíční splátky než u běžné bankovní hypotéky. Je proto potřeba zvážit, zda jsou žadatelé schopni splácet a jakými prostředky disponují i do budoucna.

Při žádosti je nutno doložit především:

  • samotnou žádost
  • výpis z centrální evidence exekucí
  • doklady k příjmům a výdajům obou partnerů
  • potvrzení, že žadatel nemá nedoplatek na daních, sociálním či zdravotním pojištění
  • projektovou dokumentaci a položkový rozpočet dle typu žádosti

Vyplněná žádost se odevzdá na pracoviště SFRB osobně nebo poštou.

Nebankovní hypotéka

Nebankovní hypotéku poskytují nebankovní instituce. Nejčastěji jsou určeny lidem, kdo byli odmítnuti bankami. U svých úvěrů často uvádí nenahlížení do registru dlužníků, rychlost vyřízení úvěrů nebo nedokládání příjmů.

Nebankovní instituce nabízí nebankovní hypotéky někdy i bez zástavy nemovitosti. Uvádějí, že nebankovní hypotéka je především pro problémové klientydluhy, v exekucích či bez doložitelného příjmu.

Tyto společnosti nabízí nebankovní hypotéky na koupi nemovitosti, rekonstrukci nemovitosti či americkou hypotéku na cokoliv. Nebankovní společnosti nabízí sjednání nebankovních hypoték online.

Hlavní výhody nebankovní hypotéky klasické i nebankovní americké hypotéky:

  • nízké požadavky pro vyhotovení
  • rychlost vyřízení žádosti
  • bez nahlížení do registru dlužníků
  • možná kratší doba splácení
  • bez zástavy nemovitosti

Nebankovní hypotéky i přes výše uvedené výhody mají i své nevýhody. Například se značí výrazně vyššími poplatky. U některých společností nemusí být zájemci sděleny předem. Bývají umístěny do smlouvy tak, aby je při zběžném pročtení žadatel přehlédl.

Nejčastější nevýhody nebankovní hypotéky:

  • vysoké a časté poplatky
  • nízké LTV (často max. 55 % nemovitosti)
  • vysoká úroková sazba

Pokud si zájemce bere nebankovní hypotéku na koupi nemovitosti a ručí touto nemovitostí, často musí téměř polovinu ceny uhradit z vlastních zdrojů.

Předčasné splacení úvěru

Od roku 2016 je díky novele zákona o spotřebitelském úvěru 257/2016 Sb. umožněno klientovi předčasně splatit dluh kdykoli. Předčasného splacení hypoték a úvěrů využívají většinou lidé, kteří přijdou k větší sumě peněz.

Někteří bankovní i nebankovní poskytovatelé úvěrů mohou vyžadovat zaplacení tzv. účelně vynaložených nákladů, které vzniknou předčasným splacením celkové částky. Zákon ale výši těchto nákladů omezuje. I přesto, že novela zákona uložení určité pokuty za předčasné splacení dovoluje, některé banky vůbec sankcí nevyužívají a klient neplatí navíc nic. Příkladem je hypotéka od České spořitelny nebo Air Bank.

Předčasné splacení hypotéky může ušetřit vysoké sumy, které by klient jinak při pokračování splácení vydal za poplatky a úroky. Banky často možnost mimořádných splátek či úplného předčasného splacení úvěru zahrnují zdarma do benefitů úvěru u nich.

Náhrada za předčasnou splátku nesmí převýšit úroky, které by dlužník splatil do konce období, pro které je stanovena pevná úroková sazba. V případě, že není sjednaný pevný úrok, poskytovatel vyžadovat náhradu nákladů za předčasné splacení nemůže.

Situace, kdy je náhrada za předčasné splacení zdarma:

  • k předčasnému splacení došlo do 3 měsíců od doby, kdy poskytovatel sdělil klientovi novou výši úrokové sazby
  • pokud klient, jeho manžel/ka nebo partner/ka v důsledku dlouhodobé nemoci, invalidity nebo úmrtí není schopen dlouhodobě úvěr splácet
  • předčasné splacení bylo provedeno do 25 % celkové výše úvěru během 1 měsíce před dnem výročí uzavření smlouvy úvěru na bydlení (celou půjčenou částku tak lze splatit během 4 let bez toho, aby dlužník musel platit náhradu)

Většina bank požaduje nahlásit úmysl o předčasném splacení hypotéky dostatečně dopředu a málo který klient se vyhne administrativnímu poplatku.

Jak vybrat výhodnou hypotéku

V dnešní době lze na internetu využít některé z kalkulaček hypoték. Pomohou porovnat úrokové sazby jednotlivých hypoték, dobu splácení, fixaci a další parametry. Vyplatí se nastudovat si podmínky, obsah smlouvy a možnosti refinancování.