Jak získat hypotéku – podmínky, kalkulačka 2024

Hypoteční úvěr je často jediným způsobem, jak získat peníze na vlastní bydlení. Kromě toho hypotéky nabízejí různé výhody, například možnost odečíst zaplacené úroky od základu daně z příjmů. Jaké jsou podmínky pro získání hypotéky? Jak zájemce o úvěr na bydlení zjistí, zda hypotéku dostane? Kolik lze v rámci hypotečního úvěru vlastně získat? A jak dostat hypotéku bez úspor nebo po ukončení insolvence?

Hypotéka je dlouhodobý úvěr zajištěný nemovitostí. Nemusí se nutně jednat o nemovitost, která se prostřednictvím hypotéky financuje. Důležité je, aby byla určená k bydlení, nacházela se na území ČR a byla zapsaná v katastru nemovitostí.

S hypotečním úvěrem jsou spojeny následující výhody:

• úrokové sazby u hypoték se dlouhodobě drží na přijatelné úrovni
• splácení hypotéky si lze rozložit na desítky let, výše měsíční splátky tedy nepředstavuje výrazný zásah do rozpočtu
• úroky z hypotéky lze odečíst od základu daně z příjmů fyzických osob
• koupě nemovitosti představuje jednu z možností uložení peněz bez toho, aby ztrácely na hodnotě
• vlastní nemovitost znamená zajištění na stáří – člověk v důchodovém věku svou nemovitost může prodat a získat tak dostatek financí například na menší byt, zároveň mu zbyde dostatečná finanční rezerva

Pomocí hypotečního úvěru je možné financovat potřeby spojené s bydlením. Může se tak jednat například o koupi nebo rekonstrukci nemovitosti, modernizaci nemovitosti či její údržbu. Zároveň lze hypotéku využít také na vypořádání dědictví či společného jmění manželů.

Jak získat hypotéku – podmínky pro získání hypotéky

Podmínky hypoték se mohou u jednotlivých bank mírně lišit, většinou se však jedná jen o nepatrné rozdíly. Čím je získání hypotečního úvěru podmíněno? Požadavky bank se týkají mimo jiné věku klienta a jeho bonity. To, jak vysokou hypotéku dostane, pak závisí také na hodnotě zastavené nemovitosti.

Jak získat hypotéku? Mezi obecné podmínky hypotéky patří:

• občanství ČR + trvalý pobyt v ČR (popř. mít za manžela či manželku osobu, která tuto podmínku splňuje)
• občanství EU + trvalý pobyt v ČR
• věk 18 až cca 67 let
• dostatečný příjem
• dobrá úvěrová historie

Další podmínky pro získání hypotéky udává Česká národní banka (ČNB). Maximální výše hypotéky stanovená ČNB je 90 % z hodnoty nemovitosti (neboli 90% LTV), v případě investičních úvěrů je to jen 80 % z hodnoty nemovitosti. Pozor, hodnota nemovitosti zde nepředstavuje její kupní cenu, nýbrž odhadní cenu. Tu vypracuje odhadce, kterého klientovi většinou doporučí banka.

Další podmínka hypotéky, jíž stanovila ČNB, se týká výše splátek v poměru k čistému měsíčnímu příjmu klienta (tzv. DSTI). Výše splátek všech úvěrů, které klient má (tzn. nejen hypotéky) může být maximálně 50 % z čistého měsíčního příjmu.

Je třeba uvést na pravou míru, že od doby vypuknutí koronavirové krize se jedná o doporučení, nikoliv závaznou podmínku. Většina komerčních bank se však tímto doporučením řídí i v současnosti.

V rámci posuzování bonity klienta se kontroluje zdroj a výše příjmu. Žadatel o hypotéku by také neměl mít žádné zásadní záznamy v úvěrových registrech (SOLUS, BRKI, NRKI).

Jak získat hypotéku bez úspor?

Vzhledem k tomu, že hypotéka je poskytována ve výši maximálně 90 % z hodnoty nemovitosti, je nutné mít určitou část našetřenou. Česká národní banka 100% hypotéky zakázala, aby pomohla chránit klienty před problémy se splácením. Získat hypotéku bez úspor, pokud jsou úspory skutečně nulové, je tedy v dnešní době problematické.

Stále však existuje možnost jak hypotéku bez úspor získat:

• půjčit si od příbuzných nebo přátel
• ručit více nemovitostmi a tím poskytnutou částku navýšit

Ručit více nemovitostmi pochopitelně nemůže každý. Někdy zájemci o půjčku pomohou rodiče tím, že k zástavě poskytnou vlastní byt nebo dům. V takovém případě je však nutné myslet na to, že v případě problémů se splácením mohou o svou nemovitost přijít.

Jak je to s hypotékou po insolvenci?

Jednou z podmínek pro získání hypotéky je dobrá úvěrová historie. Žadatel nesmí mít za posledních 3 až 5 let žádné důležité záznamy v úvěrových registrech, mezi které patří SOLUS (Sdružení na ochranu leasingu a úvěru spotřebitelům), BRKI (Bankovní registr klientských informací) a NRKI (Nebankovní registr klientských informací).

Pokud se jedná o nevýznamné prohřešky typu menšího přečerpání účtu, má člověk stále šanci hypotéku získat. Některé banky však v takových případech nastavují vyšší úrokovou sazbu.

Exekuce či insolvence je pro schválení hypotéky překážkou. Nicméně pokud se žadatel octl v insolvenci před 5 a více lety, hypotéku získat může. Právě po 5 letech totiž dochází k výmazu z insolvenčního rejstříku. Hypotéku po insolvenci tedy získat jde, pokud člověk zmíněnou dobu počká.

Co je potřeba k hypotéce – jak probíhá žádost

Co je k hypotéce potřeba a jak probíhá její sjednání? Dobu vyřizování hypotéky ovlivňuje celá řada faktorů, například to, jak dlouho bude trvat odhad ceny nemovitosti.

Ani výběr banky by se neměl uspěchat. Mimo jiné je vhodné projít nezávislé recenze, které mohou pomoci najít tu nejvýhodnější hypotéku. Diskuze na diskuzních portálech zabývajících se zkušenosti s úvěry také nejsou od věci. V neposlední řadě je k dispozici hypoteční kalkulačka, jež může výběr rovněž usnadnit.

Jak získat hypotéku krok za krokem:

• vybrat poskytovatele (užitečné nástroje pro výběr co nejvýhodnější hypotéky: diskuze, recenze, kalkulačka)
• shromáždit potřebné dokumenty a dodat je bance
• zajistit odhad nemovitosti
• počkat na schválení hypotéky
• splnit podmínky pro čerpání hypotéky a začít hypotéku čerpat

Časově náročnější než výběr poskytovatele hypotéky bývá zajištění všech dokumentů, které bude banka potřebovat. Kompletní seznam těchto dokumentů je uveden v následující části článku. Je dobré mít vše připravené už v okamžiku podání žádosti.

Odhad ceny nemovitosti provádí odhadce, kterého klientovi doporučí banka, a to zpravidla bezprostředně po podání žádosti. Většinou je nutné zvolit jednoho z doporučených odhadců, jinak banka nemusí odhad uznat.

Poté, co banka získá veškeré potřebné doklady a zároveň je hotový i odhad ceny nemovitosti, zbývá jen vyčkat na to, až bude hypotéka schválena. Součástí schvalovacího procesu je mimo jiné i prověřování bonity žadatele, i tato fáze tedy může nějakou dobu trvat.

Jestliže banka hypotéku schválila, stačí už jen splnit několik málo podmínek pro čerpání hypotéky. Před zahájením čerpání je například nutné podepsat kupní smlouvu, dodat ověřenou zástavní smlouvu, podat návrh na vklad zástavního práva apod. Konkrétní kroky upřesní banka.

Jaké dokumenty jsou potřeba k získání hypotéky?

Vyřizování hypotéky se neobejde bez ne zrovna zábavného papírování. Žadatel musí bance dodat poměrně velké množství dokumentů, z nichž některé se vztahují k jeho příjmům a výdajům, jiné jiné k zastavované nemovitosti.

Vyřizování hypotéky – jaké dokumenty jsou potřeba:

• dva doklady totožnosti
• potvrzení příjmů od zaměstnavatele (daňové přiznání, je-li žadatel OSVČ)
• výpis z účtu za poslední min. 3 měsíce
• doklady týkající se případných dalších příjmů
• potvrzení o zaplacení vyměřené daně
• návrh kupní smlouvy / rezervační smlouvu
• nabývací titul k nemovitosti
• list vlastnictví

Pracovník banky upřesní, co vše bude ke zdárnému sjednání hypotečního úvěru potřeba. Požadavky na dokumenty se mohou lišit například na základě toho, zda se jedná o hypotéku na dům či byt, hypotéku na pozemek nebo o hypotéku na rekonstrukci.

Jaká je maximální výše hypotéky dle příjmu?

Výše zmíněné informace se týkají především způsobu, jak dostat hypotéku, a dále toho, čím je získání hypotečního úvěru podmíněno. Nicméně před podáním žádosti v bance by měl člověk alespoň orientačně vědět, na jakou hypotéku dosáhne. Jak se počítá výše hypotéky dle příjmu?

Předně je důležité, že by výše měsíčních splátek všech úvěrů neměla přesáhnout zhruba 50 % čistého měsíčního příjmu. Pokud má tedy člověk například dlouhodobý spotřebitelský úvěr, u kterého splácí 5 000 Kč měsíčně, a výše jeho čistých měsíčních příjmů činí 30 000 Kč, může za hypotéku splácet maximálně 10 000 Kč měsíčně.

S výpočtem výše hypotéky dle příjmu pomohou hypoteční kalkulačky, které jsou k dispozici na webových stránkách bank.

Kalkulačka 2024 – dosáhnu na hypotéku?

Kalkulačka hypotečního úvěru pracuje s částkou, kterou si chce člověk půjčit, požadovanou dobou splatnosti a požadovanou délkou fixace (tj. období, po které se nemění úrokový sazba hypotéky).

Na základě těchto údajů se uživatel dozví výši roční úrokové sazby, RPSN, celkové částky a měsíčních splátek. Jakmile zná výši měsíční splátky, může ji vztáhnout k výši měsíčních příjmů a výdajů. Níže lze vidět orientační výpočet hypotéky od MONETA Money Bank.

Dosáhnu na hypotéku? Úvěrová kalkulačka:

• Výše hypotéky: 3 000 000 Kč
• Doba splácení: 30 let
• Úroková sazba: 4,39 % p. a.
• RPSN: 4,48 %
• Délka fixace: 5 let
• Celková částka: 5 416 846 Kč
• Výše měsíční splátky: 15 005 Kč

Výše měsíční splátky u hypotéky s uvedenými parametry by byla cca 15 000 Kč. To znamená, že čistý měsíční příjem musí být alespoň 30 000 Kč. To vše za předpokladu, že klient nesplácí žádné jiné úvěry.

Na jakou hypotéku dosáhnu? Příklad z praxe

Jak získat hypotéku, je tedy jasné. Co však jasné být nemusí, je maximální výše hypotéky, potřebná výše úspor a minimální doba splácení. Jak vysokou hypotéku dostanu? Kolik musím mít naspořeno? A jak dlouho budu splácet? Tyto otázky pomůže zodpovědět níže uvedený praktický příklad.

Pan Veselý si chce koupit byt za 4 000 000 Kč a tento byt také použije jako zástavu. Pro jednoduchost se zde předpokládá, že kupní cena je rovna odhadní ceně nemovitosti.

Vzhledem k tomu, že výše hypotéky nepřesáhne 90 % z hodnoty nemovitosti, může získat maximálně 3 600 000 Kč. To znamená, že podmínkou pro získání hypotéky je mít naspořeno alespoň 400 000 Kč. Pokud pan Veselý úspory v takové výši nemá, může za hypotéku ručit ještě další nemovitostí.

Jaká bude výše maximální měsíční splátky? Čistý měsíční příjem pana Veselého je 50 000 Kč, což znamená, že výše měsíčních splátek všech aktivních úvěrů by neměl přesáhnout 25 000 Kč.

Na délku splácení bude mít vedle výše měsíční splátky vliv také úroková sazba. Pokud je její výše například 3,6 % ročně, bude doba splatnosti hypotéky minimálně 16 let.

Jak vysokou hypotéku dostanu?

• Cena nemovitosti: 4 000 000 Kč
• Maximální výše hypotéky: 3 600 000 Kč
• Maximální výše měsíční splátky: 25 000 Kč (50 % z čistého měsíčního příjmu)
• Minimální doba splácení: 16 let

Je třeba počítat také s různými poplatky a dalšími výdaji spojenými s hypotečním úvěrem. Rovněž je nutné mít na paměti, že maximální výše měsíční splátky platí pro součet všech úvěrů, které klient splácí, nikoliv pouze pro hypotéku.

Nejvýhodnější hypotéka – diskuze, recenze, srovnání

Hypoteční úvěr bývá závazek na velmi dlouhou dobu, proto se jeho výběru vyplatí věnovat dostatek času. Není od věci vyhledat si recenze na nezávislých webových stránkách nebo diskuze klientů, kteří mají zkušenosti s vyřizováním hypotéky u vybrané banky.

Doporučit lze také srovnání hypotečních úvěrů podle RPSN a dalších parametrů. Online srovnávače ušetří spoustu času, který by bylo nutné věnovat osobním návštěvám jednotlivých bank. Většinou stačí zadat požadovanou výši hypotéky, délku doby splácení a pár dalších údajů a během chvilky se zobrazí aktuálně nejvýhodnější nabídky.