Hypotéka na pozemek – nákup a úvěr

Kdo si chce postavit dům podle svých představ, musí nejdříve sehnat pozemek. Koupi pozemku je možné financovat pomocí hypotéky na pozemek. Má to ovšem svá pravidla. Jak na nákup pozemku? A jak získat úvěr na pozemek?

Ceny nemovitostí letí strmě nahoru. Málokdo dokáže v současné době financovat koupi nemovitosti z vlastních zdrojů. Často tak nezbývá, než k tomu využít úvěr.

S hypotékou si lze koupit byt, dům nebo upravit jen jejich jednotlivé části, případně si pořídit spoluvlastnický podíl na nemovitosti. Správně řečeno je hypotéka úvěr zajištěný nemovitostí.

Vzhledem k tomu, že rostou i ceny pozemků, je možné pomocí hypotéky rovněž koupit pozemek. Také lze uvažovat o financování nákupu pozemku ze stavebního spoření. V takovém případě by se jednalo o nezajištěný úvěr.

Reálně to však je možné většinou jen na levnější pozemky. Stavební spořitelny totiž obvykle poskytují nezajištěný úvěr do výše 1 milionu korun. Výjimkou je Stavební spořitelna České spořitelny (Buřinka), která nabízí úvěr až do výše 2,5 milionu korun bez zajištění nemovitostí, se splatností až 20 let.

Tento článek přináší informace o podmínkách hypotéky na pozemek a dále například o tom, jak na nákup pozemku, co dělat, když je pozemek ve svahu nebo u vody, zda si lze vzít hypotéku na zahradu apod.

Druhy pozemků

Není pozemek jako pozemek. Než člověk začne hledat nejvýhodnější hypotéku na pozemek, měl by si zjistit, zda se skutečně jedná o pozemek určený k zástavbě. Ne na každý pozemek lze totiž hypotéku poskytnout.

Kdo se pouští do nákupu pozemků, chce mít pochopitelně co nejlepší cenu. Faktorů, které ovlivňují cenu pozemků, je spousta. Jedním z nich je právě i druh pozemku. Odlišnou hodnotu má totiž zemědělský pozemek a pozemek zastavitelný.

Nejprve je ovšem nutné si vysvětlit, co je to vlastně pozemek.

Pozemek je podle stavebního zákona část zemského povrchu, která je od sousedních částí oddělena nějakou hranicí (např. vlastnictvím, katastrálním územím, územním plánem apod.). Pozemek může tvořit jedna parcela, nebo se může jednat o soubor několika parcel.

Základní členění druhů pozemků je následovné:

• zastavěné plochy a nádvoří,
• zemědělské pozemky, které se dále dělí na:
  • ornou půdu,
  • chmelnice,
  • vinice,
  • zahrady,
  • ovocné sady,
  • trvalý travní porost,
• lesní pozemky,
• vodní plochy,
• ostatní plochy.

Funkční využití pozemků však stanovuje územní plán. Existují také takzvané cenové mapy, a to všech druhů pozemků, které mohou velice usnadnit orientaci v cenách jednotlivých pozemků.

Pozemek vs. stavební parcela

Co je pozemek a jaké jsou druhy pozemku již bylo vysvětleno. Je ovšem nějaký rozdíl mezi pozemkem a parcelou? Odpověď je jednoduchá. Ano, je.

Pokud je někde uvedeno, že se jedná o parcelu, už je to konkrétnější pojem. Parcela je totiž konkrétní část pozemku vyčleněná v katastrální mapě a označená parcelním číslem.

Parcela se dělí do dvou kategorií:

• stavební parcela – pozemek vedený jako zastavěná plocha nebo nádvoří
• pozemková parcela – pozemek, který není stavební parcelou

Podle katastrálního zákona je stavební parcelou pozemek evidovaný v druhu pozemku jako zastavěná plocha a nádvoří. Tedy z pohledu katastrálního zákona je stavební parcelou ten pozemek, na kterém je již postavená stavba. Pokud na pozemku není žádná stavba postavena, je to parcela pozemková.

Jak poznat, že je pozemek stavební parcelou?

Základní informace o pozemcích a stavebních parcelách či ostatních parcelách jsou evidovány v katastru nemovitostí, kde je u každé jednotlivé parcely určen typ pozemku.

Při nákupu pozemku chce zájemce nejčastěji vědět, zda může být pozemek využit ke stavbě domu. Tuto informaci ovšem nelze z katastru nemovitostí vyčíst.

Za tímto účelem je nutné nahlédnout do aktuálně platného územního plánu obce, v jejíž působnosti se pozemek nachází. Ten si lze zpravidla stáhnout z webových stránek příslušné obce.

Je pozemek nemovitost?

Na otázku, jestli je pozemek nemovitost, je jednoduchá odpověď. Co je nemovitost totiž stanovuje občanský zákoník.

Podle něj jsou nemovité věci pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim (např. zástavní právo nebo věcné břemeno). Všechny ostatní věci jsou věci movité.

Podzemní stavbou se samostatným účelovým určením je např. podzemní garáž, vinný sklep nebo metro.

Zákon tedy jasně udává, že pozemek je nemovitost, resp. správně řečeno nemovitá věc.

Zajímavostí je, že podle občanského zákoníku např. vodovody, kanalizace nebo energetická či jiná vedení a jiné předměty, které pravidelně zasahují více pozemků, nejsou součástí pozemku a mají tedy povahu samostatných nemovitých věcí.

Na co si dát pozor při nákupu pozemku

Vybrat a koupit pozemek není zrovna jednoduché. Hlavní roli pravděpodobně bude hrát cena pozemku, aby byl úvěr na pozemek co nejnižší.

Ovšem existuje mnoho úskalí a jakákoliv chyba může pozemek prodražit. Pokud si kupující nezjistí všechny potřebné informace, může ve finále skončit s pozemkem, na kterém svůj vysněný dům jen tak nepostaví.

Na co si tedy dát pozor při nákupu pozemku? V první řadě je potřeba si pozemek řádně prohlédnout. Kdo chce koupit pozemek by se na něj měl dojet podívat v různou denní i noční dobu. Rozdíly v provozu a rušnosti mohou být dost zásadní. 

Pokud se zájemci pozemek i po několikátém shlédnutí líbí, měl by dále řešit:

• dispozici pozemku – vždy záleží na tom, jaký dům plánuje kupující postavit. Samostatně stojící rodinné domy vyžadují mnohem širší stavební parcely než domy řadové. U samostatně stojících rodinných domů je také potřeba dodržet minimální odstupy od hranic sousedních pozemků. Důležitý je také sklon pozemku a jeho orientace na světové strany. Pokud je pozemek ve svahu, zaplatí se více za úpravu okolního terénu. 
• inženýrské sítě – je třeba vědět, zda má stavební parcela zkolaudované inženýrské sítě (kanalizaci, vodovod, elektřinu, plyn) a zda má příjezdovou komunikaci.
• územní plán – z něj se pozná, jestli není na daném místě vedena stavební uzávěra, jaká je minimální velikost pozemku pro stavbu domu, jaká je maximální výška stavby, jaký typ a sklon střechy je přípustný, kolik pater lze postavit, jak velkou část pozemku je možné zastavět a podobně. 
• věcná břemena – v listu vlastnictví jsou uvedena případná zástavní práva a věcná břemena.
• záplavová zóna – jestli je pozemek u vody, pozná kupující na první pohled. Ovšem to není příliš vypovídající. Je třeba nahlédnout do povodňové mapy a zjistit, jestli není pozemek v záplavové zóně. Čím vyšší je riziko zaplavení daného území, tím dražší bude pojištění domu.

Úskalí některých pozemků – pozemek u vody nebo pozemek ve svahu

Nevhodná poloha pozemku může cenu stavební parcely a úvěr na pozemek pěkně prodražit. Tento faktor by tedy nikdo neměl podcenit.

Spousta pozemků se nachází v úzkém nebo širším okolí vodních ploch nebo toků. Pozemek u vody možná na první pohled vypadá romanticky, ovšem zas taková výhra to být nemusí. Pokud si někdo chce koupit pozemek u vody, je dobré si nejprve zjistit, do jaké povodňové zóny pozemek spadá.

V jaké zóně se pozemek nachází totiž ovlivňuje podmínky pro pojištění budoucího rodinného domu.

Další pojem je záplavová oblast. Jedná se o oblast, která je vypočítána pro případ, kdyby se okolní vodní tok nebo plocha rozlila do okolí. Pokud pozemek u vody do této zóny zasahuje, bude třeba podle toho upravit i projekt budoucího domu.

Informaci ohledně záplavové oblasti poskytne správce konkrétního vodního toku nebo plochy. 

A proč má svá úskalí i pozemek ve svahu? Jednoduše proto, že úprava pozemku ve svahu bude náročná. Jak moc náročná bude, závisí samozřejmě na sklonu pozemku. Je-li menší, zpravidla se povede pozemek srovnat. Velký sklon si naopak žádá zásah odborníka (statika, architekta) a těžkou techniku.

U pozemku ve svahu je třeba počítat se zakotvením zídek a dalších prvků v terénu tak, aby dané prvky udržely tíhu zeminy. Ovšem je nutné myslet i na to, že následná údržba pozemku ve svahu bude náročná i fyzicky.

Co lze postavit na orné půdě?

Při pročítání internetových diskuzí se často opakuje otázka, jestli se dá stavět na pozemku, který je veden jako orná půda? A pokud ano, co lze postavit na orné půdě? Případně dá z orné půdy udělat stavební parcela?

Jak již bylo uvedeno, orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady a trvalé travní porosty jsou zemědělskými pozemky. Nikoliv tedy stavebními parcelami jako takovými. To ovšem neznamená, že na orné půdě není možné stavět. Jen je to trochu složitější.

Existuje totiž zákon o ochraně zemědělského půdního fondu (ZPF), který řeší odnětí zemědělské půdy ze zemědělského půdního fondu pro nezemědělské účely, tedy pro stavbu domu.

V katastru nemovitostí je u každé parcely uvedeno číslo BPEJ, které vyjadřuje hodnotu zemědělské půdy, resp. určuje třídu ochrany zemědělského půdního fondu. Každý pozemek, ať už je to orná půda nebo zahrada, má ze zákona určenou hodnotu v korunách, za kterou je možné ji z tohoto fondu vyjmout.

Pokud tedy někoho zajímá, co lze postavit na orné půdě, jedná se o špatně položenou otázku. Otázka by neměla být co, nýbrž jak?

Pozemek, který je veden jako orná půda, je potřeba nejprve vyjmout ze zemědělského půdního fondu, a pak na něm lze stavět (klidně i rodinný dům). Vyjímá se vždy jen ta část pozemku, která odpovídá ploše stavby i se zpevněnými plochami.

Zbytek pozemku, kde se nestaví a který bude tvořit zahradu okolo domu, zůstane i nadále v zemědělském půdním fondu. K žádost o vyjmutí ze ZPF je možné rovnou přiložit žádost o povolení stavby.

Jakmile je stavba „povolena“, je z pohledu stavebního zákona pozemek stavebním pozemkem. I když dojde k vyjmutí pozemku ze ZPF, je třeba nadále myslet na územní plán. Pokud chce někdo na jakémkoliv pozemku stavět, musí to totiž být v souladu s územním plánem.

Postup při koupi pozemku – jak koupit pozemek

Ačkoli typ pozemku, jeho správný popis nebo kontrolu velikosti a pozemkových služebností má na starost spíše prodávající, každý budoucí kupující by si měl všechny informace ověřit. Z katastru nemovitostí může získat list vlastnictví, ve kterém najde informace o majitelích, věcných břemenech nebo zástavách.

Pokud už si kupující prověřil všechny důležité informace o pozemku, může přistoupit ke koupi pozemku. Není to záležitost pár tisíců korun, proto je třeba znát správný postup při koupi pozemku.

Základem každého postupu koupě pozemku je rezervační a kupní smlouva. Ty chrání prodávajícího i kupujícího před jakýmikoli podvody, které by mohly vyjít pořádně draho.

Kdo chce dodržet zákonný postup při koupi pozemku a zároveň mít klid, že vše proběhne, jak má, měl by se obrátit na právníka, který mu smlouvy vypracuje nebo zkontroluje. Advokát rovněž může provést advokátní úschovu kupní ceny.

Není dobré stahovat z internetu bezplatné vzory, které jsou vždy pouze obecné a neúplné.

Kupující by také měl včas vyřešit financování nemovitosti. Bude koupi pozemku financovat z vlastních zdrojů, nebo bude žádat o hypotéku na pozemek? A bude chtít žádat o hypotéku na pozemek a stavbu domu zároveň?

Odpověď na všechny tyto otázky by měl kupující znát již před podpisem smluv a měl by mít financování pozemku včas vyřešené. Jen tak může očekávat hladký průběh a postup při koupi pozemku. 

Hypotéka na pozemek

Pokud si chce žadatel vzít hypotéku na pozemek, při níž ručí kupovanou nemovitostí, musí to být pozemek určený k bydlení podle územního plánu.

To lze doložit několika způsoby. Pokud tato skutečnost nevyplývá přímo z katastru nemovitostí, je třeba předložit potvrzení od stavebního nebo obecního úřadu o tom, že na pozemku je možné realizovat výstavbu.

Ke schválení úvěru na pozemek je také třeba, aby byl pozemek zasíťovaný a vedla k němu příjezdová cesta z veřejné komunikace.

Pokud na pozemku dosud nejsou vybudovány inženýrské sítě, musí být předloženo alespoň pravomocné územní rozhodnutí na vybudování sítí.

Jako u každého jiného hypotéčního úvěru je i v případě hypotéky na pozemek třeba počítat s tím, že pozemek (nebo jiná nemovitost) bude muset být dán do zástavy.

Úroková sazba úvěru na pozemek se od hypotéky na bydlení nijak neliší. Přesný termín, do kdy je třeba zahájit stavbu na pozemku, není nikde stanoven.

Hypotéka na pozemek a stavbu domu

Samozřejmě není nutné brát si samostatný úvěr na pozemek a samostatný úvěr na stavbu domu. Na nákup pozemku i samotnou stavbu si lze vzít jeden velký společný úvěr.

„U jedné velké hypotéky vás sice čeká větší porce papírování, protože již musíte mít dokumentaci k plánované stavbě. Můžete tak ale celou hypotéku vyřídit najednou a ušetřit na poplatcích,“ vysvětluje Marian Holub z České spořitelny.

Hypotéka na pozemek a stavbu domu funguje obdobně jako samotná hypotéka na stavbu domu. Maximální částka, kterou si lze půjčit, závisí na budoucí hodnotě nemovitosti. Tu vypočítává odhadce banky.

Do hodnoty nemovitosti se počítá i pozemek. To mimo jiné znamená, že za stavbu vždy žadatel ručí i stavebním pozemkem, na kterém staví.

U hypotéky na pozemek a stavbu domu nedostane žadatel peníze najednou. Čerpá je postupně podle toho, jak stavba postupuje a odhadce průběžně kontroluje, jestli jde stavba podle plánu. 

Lze tedy jednoduše shrnout, že hypotéka na pozemek a stavbu domu je možná, jen je třeba mít všechno předem připravené. Banka bude chtít stavební povolení, zjednodušený rozpočet a studii stavby, ze které jsou patrné rozměry domu.

Jaká je minimální velikost pozemku na stavbu domu?

Zatímco dům je možné pozemku přizpůsobit, naopak už to bohužel nejde. Proto je třeba věnovat velikosti pozemku náležitou pozornost.

Ideální je samozřejmě pozemek, který bude mít tvar čtverce nebo obdélníku. Některý pozemek může být velký, ovšem ve skutečnosti je to dlouhá nudle, na které se bude stavět jen s velkými obtížemi.

Velmi důležitá je dostatečná šířka pozemku, protože při stavbě je potřeba dodržovat 2m odstupy od hranic pozemku. Udává se, že minimální velikost pozemku pro stavbu domu by měla být 400 m² (s šířkou ideálně 14 m).

Obecně se velikost pozemku pro stavbu běžného rodinného domu pohybuje v rozmezí od 500 do 800 m2. 

Na menší parcely jsou vhodnější patrové domy s malou zastavěnou plochou. Tisícimetrové parcely si mohou klidně troufnout na velký bungalov.

Ideální je, když s výběrem pozemku pomůže projektant, který bude dům navrhovat.  

Hypotéka na rekreační objekt – hypotéka na zahradu, chatu nebo chalupu

Češi jsou národem zahrádkářů a chatařů. Zájem o koupi rekreačního objektu v posledních letech enormně roste. Stejně tak rostou i ceny a málokdo si může vysněné útočiště pořídit z vlastních peněz.

Na řadu tak opět přichází hypotéka na zahradu, chalupu nebo chatu. Každá banka má jiná pravidla pro poskytování hypoték na zahrady, chaty a chalupy. Například v České spořitelně poskytují hypotéku do výše 80 % ceny nemovitosti. 

Hodnotu rekreační nemovitosti pro banku určuje znalec a nemovitost (stejně jako u každé jiné hypotéky) se opět dává do zástavy. U chaty nebo chalupy není zástava takový problém jako u zahrady.

Hypotéka na zahradu tak zpravidla není možná, pokud má zahrada sloužit bance zároveň jako zástava. „Zástava musí splňovat několik podmínek. Například alespoň číslo evidenční a možnost trvalého obývání. Zástavou pak může být alespoň pozemek, pokud je určen k bydlení,“ vysvětluje Marian Holub z České spořitelny.

Pokud si tedy někdo chce vzít hypotéku na zahradu, bude nutné, aby ručil jinou nemovitostí. Případně může zažádat o neúčelovou americkou hypotéku nebo i spotřebitelský úvěr.