Dostat se do finančních potíží může kdokoliv. Jednou z cest, která může z nepříjemné situace pomoci, je zpětný leasing nemovitosti. Umožní získat peníze z prodeje nemovitosti a zároveň si zachovat střechu nad hlavou. Na první pohled může působit lákavě, skrývá však i úskalí, která je důležité předem zvážit. Co je zpětný leasing nemovitosti, jak při něm postupovat a na co si dát pozor?
Zpětný leasing nemovitosti kombinuje prodej domu či bytu s možností nadále v něm bydlet formou nájmu. Princip je jednoduchý – nemovitost se prodá specializované společnosti, ta vyplatí potřebné peníze a následně ji pronajme původnímu majiteli. Ten tak získá okamžitou likviditu a zároveň nepřijde o domácí zázemí, na které je zvyklý.
Současně je však třeba počítat s tím, že zpětný leasing není univerzální řešení. Cena, za kterou je nemovitost odkoupena, bývá nižší než tržní hodnota, a nájmy mohou být vyšší, než je běžné u standardního pronájmu. Smlouvy jsou často složité a mohou se lišit v závislosti na poskytovateli. Je tedy důležité rozumět všem podmínkám, a to včetně možnosti zpětného odkupu.
Shrnutí článku
Zpětný leasing nemovitosti umožňuje prodat nemovitost a nadále v ní bydlet.
Výše měsíčního nájmu bývá domluvena zhruba na 1 % z prodejní ceny.
Pokud klient během garanční doby získá financování, může se nemovitost se převést zpět do jeho vlastnictví.
Zpětný leasing nemovitosti může být vhodným východiskem pro osoby, které se ocitly v kritické finanční situaci.
Je třeba pamatovat na to, že při neplacení nájmu lze o nemovitost definitivně přijít.
Co je zpětný leasing nemovitosti a proč o něj lidé žádají?
Zpětný leasing nemovitosti jinými slovy znamená odkup nemovitosti investorem (realitní kanceláří nebo specializovanou společností), následovaný okamžitým podpisem nájemní smlouvy a budoucí kupní smlouvy.
Lidé o něj žádají především v situaci, kdy jsou ve velké finanční tísni a potřebují se zbavit dluhů. Často tedy tuto službu využívají lidé na pokraji insolvence, nebo pokud jim hrozí exekuční dražba a zabavení nemovitosti.
Výhody zpětného leasingu pro majitele nemovitosti
Mezi hlavní výhody využití zpětného odkupu nemovitostí patří možnost získat peníze za nemovitost a zároveň v ní nadále bydlet. Kupní cenu sice limituje tržní hodnota nemovitosti, na druhou stranu však může být tak vysoká (nebo nízká), jak majitel nemovitosti potřebuje.
✔️ rychlé získání peněz
✔️ možnost dál bydlet v nemovitosti
✔️ vyřešení exekucí nebo rizika dražby
✔️ šance na zpětný odkup
✔️ jednoduchá administrativa
Místo spousty závazků, které bylo třeba umořit, zůstává pouze fixní nájemné. Tímto způsobem se dají splatit i exekuce, a to navíc bez povyku. Navenek nikdo nepozná, že se změnil majitel nemovitosti – pro okolí prodávajícího vše zůstává při starém.
Rizika a na co si dát při podpisu pozor
Výše měsíčního nájmu bývá domluvena zhruba na 1 % z prodejní ceny. Je proto třeba předem pečlivě zvážit, zda je pro člověka takováto cena dlouhodobě únosná. V případě neplnění závazků lze totiž o nemovitost přijít.
❌ nízká výkupní cena
❌ vysoké nájemné
❌ riziko ztráty nemovitosti
❌ smluvní pokuty a poplatky
❌ krátká garance odkupu
Před uzavřením smlouvy nestačí jen řádně prověřit společnost – člověk by si měl také pročíst všechny poskytnuté dokumenty a konzultovat jejich obsah s právníkem. Jen takto si lze zajistit bezpečnost a odhalit případné skryté chytáky (např. že se při zpoždění platby nájmu ruší budoucí kupní smlouva apod.).
Krok za krokem – jak celý proces probíhá?
Nejprve je třeba si vybrat společnost, která zpětný leasing nemovitostí nabízí. Obvykle jde o specializované firmy nebo realitní kanceláře zaměřené na výkupy se zpětným pronájmem.
Během úvodní schůze se společností se hodnotí, zda se zpětný leasing opravdu vyplatí – jaká je tržní hodnota nemovitosti, jaké závazky je potřeba uhradit a jaká bude případná výše budoucího nájemného. Klíčový bod zde představuje důkladné prověření poskytovatele, tedy zda a jaké má poskytovatel reference, či do jaké míry je transparentní.
Po tomto úvodním zhodnocení následuje odborný odhad tržní hodnoty nemovitosti. Podle něj pak následně poskytovatel stanoví výkupní cenu – ta bývá zpravidla nižší než tržní (často 60 až 80 %), aby pokryla rizika a náklady spojené s pronájmem. Zároveň se předkládá kalkulace nájemného a rámcové podmínky zpětného odkupu.
Po odsouhlasení podmínek se podepisuje kupní smlouva. Poskytovatel následně uhradí dohodnutou cenu, a to obvykle přímo majiteli, nebo částečně i věřitelům, pokud je cílem vyřešit dluhy či exekuce. Tím se klient stává nájemcem a firma vlastníkem nemovitosti.
Současně se sjednává nájemní smlouva, která člověku umožní v nemovitosti nadále bydlet. Výše nájemného se často pohybuje okolo 1 % až 1,2 % z výkupní ceny měsíčně. Smlouva stanoví práva nájemce, délku nájmu a podmínky případného prodloužení.
Třetí klíčový dokument, tedy smlouva o zpětném odkupu, vymezuje možnost odkoupit nemovitost zpět. Obsahuje dohodnutou cenu odkupu (obvykle výkupní cena navýšená o roční procentuální přirážku), lhůtu, po kterou je možnost odkupu garantovaná, a postup, jak o výkup nemovitosti požádat.
Pokud klient během garanční doby získá financování, podepíše se kupní smlouva a nemovitost se převádí zpět do jeho vlastnictví. Cena odkupu zpravidla roste dle dohodnuté procentní sazby.
Právní rámec zpětného odkupu nemovitostí
V českých zákonech není zpětný leasing samostatně upraven. Jde o kombinaci tří běžných smluv:
- kupní smlouvy
- nájemní smlouvy
- smlouvy o budoucím odkupu
Z tohoto důvodu se na něj vztahují především pravidla občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) – tedy jasně daná kupní cena, podmínky nájemného, povinnosti k údržbě a přesně stanovená doba i cena zpětného odkupu.
Pokud se cena zpětného odkupu navyšuje a funguje jako „odložená platba“, může se na obchod vztahovat i zákon o spotřebitelském úvěru (č. 257/2016 Sb.). V takovém případě musí poskytovatel splnit povinnosti jako u úvěru (např. posouzení schopnosti splácet, transparentní informace o nákladech) a podléhá dohledu ČNB.
Soudní praxe potvrzuje, že zpětný leasing není nezákonný, ovšem jednotlivá ujednání mohou být neplatná, pokud jsou nápadně nevýhodná nebo v rozporu s dobrými mravy. Pozor by si měli lidé dávat zejména na příliš vysoké nájemné a na nepřiměřené navýšení ceny zpětného odkupu.
Smlouvy by měly být před podpisem zkontrolovány právníkem, stejně tak by si měl člověk ověřit, zda se na daný obchod vztahují pravidla pro spotřebitelský úvěr, a zohlednit případné daňové dopady.
Možné alternativy ke zpětnému leasingu
Než se člověk definitivně rozhodne pro zpětný leasing, vyplatí se zvážit i jiné způsoby, jak získat potřebnou hotovost a přitom nepřijít o střechu nad hlavou. S jakými alternativami se lze na trhu setkat?
- refinancování nebo konsolidace úvěrů – u stávající banky nebo u jiné finanční instituce lze často dohodnout nižší splátky či sloučení vícero dluhů do jednoho
- dočasná hypotéka nebo americká hypotéka – úvěr zajištěný nemovitostí může nabídnout nižší úrok než náklady zpětného leasingu
- prodej s klasickým nájmem – pokud už prodej nelze odvrátit, lze se domluvit s kupujícím na běžném nájemním vztahu, který nemusí obsahovat povinnost zpětného odkupu
- osobní bankrot (oddlužení) – v případě vysokého zadlužení může být zákonné oddlužení sice náročnou, ovšem transparentní cestou, jak dluhy řešit bez rizika nevýhodných smluv
Tyto možnosti sice nemusí být vhodné pro každého, často však mohou nabídnout nižší riziko a jasnější právní ochranu než zpětný leasing.
Praktický checklist před podpisem smlouvy
Před sjednáním zpětného leasingu nemovitosti je dobré projít si následující body. Ty totiž mohou pomoci vyhnout se možným nepříjemnostem a zádrhelům.
1) Prověření poskytovatele
Ohledně poskytovatele se vyplatí:
- zjistit, zda firma má platnou registraci (např. u ČNB, pokud jde o finanční instituci)
- projít recenze a reference – vyhledat nezávislé zkušenosti, nejen na webu firmy
- ověřit si, že firma má transparentní smlouvy a kontakty (ne jen anonymní e-mail)
Tyto body mohou majiteli nemovitosti poskytnout jistotu ohledně toho, s kým jedná – to je důležité při sjednání jakéhokoliv smluvního závazku.
2) Kupní cena a podmínky prodeje
Kromě prověření poskytovatele je velkou výhodou mít také povědomí o své nemovitosti. Konkrétně se doporučuje:
- ujistit se o reálné tržní ceně nemovitosti (např. si nechat udělat vlastní odhad)
- provést kontrolu nabízené prodejní ceny – často bývá jen 60 až 80 % tržní hodnoty
- zeptat se, zda se z ceny odečítají nějaké poplatky či provize
Pokud poskytovatel nabízí prodejní cenu blížící se tržní hodnotě (např. 90 %), je možné, že kalkuluje spíše s nižší než skutečnou tržní cenou.
3) Nájemní smlouva
Po projednání podmínek koupě je třeba zaměřit pozornost na ustanovení nájemní smlouvy. Člověk by se měl pídit zejména po tom:
- jak vysoké bude měsíční nájemné a zda ho zvládne dlouhodobě platit
- jaké jsou podmínky prodlení – kdy může poskytovatel smlouvu vypovědět
- kdo hradí provozní náklady a údržbu
Všechny tyto body mohou výrazně přispět k hladkému průběhu nájemního vztahu.
4) Smlouva o zpětném odkupu
Dalším důležitým bodem, kvůli kterému lidé využívají zpětného leasingu, je sjednání práva na odkoupení své nemovitosti zpět. V tomto případě je třeba si pohlídat:
- aby byla ve smlouvě jasně stanovena opce na odkup – tedy právo koupit nemovitost zpět
- cenu zpětného odkupu a způsob jejího navyšování (úroky, procenta)
- dobu garance – do kdy existuje možnost odkoupit nemovitost zpět
Kontrola těchto kroků poskytuje určitou jistotu do budoucna ohledně navrácení do rukou původního vlastníka.
5) Právní a finanční konzultace
Sjednání zpětného leasingu nemovitosti je důležitý krok, který se nevyplatí podcenit ani uspěchat. Ještě před podepsáním smlouvy se proto vyplatí:
- nechat si smlouvy zkontrolovat právníkem nebo notářem
- porovnat si, zda by nebylo výhodnější jiné řešení, např. refinancování, konsolidace či prodej
Tyto kroky sice mohou něco stát, ve výsledku však mohou mnohé zachránit – rozhodně se tak do nich vyplatí něco málo investovat.
6) Rizika a plán B
Posledním, ovšem neméně důležitým bodem, je zvážení rizik a vytvoření záložního plánu. Je třeba brát zřetel zejména na tyto body:
- při neplacení nájmu je možné o nemovitost definitivně přijít
- člověk by měl mít připravený finanční plán, jak nájem hradit i při výpadku příjmů
- člověk by měl předem zvážit, co se stane, pokud nevyužije možnost odkupu
Tento seznam má čistě informativní charakter a nejedná se o právní radu.
Pro koho může být zpětný leasing řešením?
Zpětný leasing nemovitosti může být vhodným východiskem pro osoby, které se ocitly v kritické finanční situaci a potřebují rychle získat hotovost, aniž by okamžitě přišly o možnost ve svém domově nadále bydlet. Nejčastěji se využívá tam, kde selhaly jiné formy financování – např. pokud člověk nemůže dosáhnout na bankovní úvěr nebo mu hrozí exekuce či insolvence.
Zároveň jde o řešení, které vyžaduje zvýšenou opatrnost. Zdánlivě jednoduchý způsob, jak překlenout finanční krizí, s sebou nese dlouhodobé závazky a může být spojen s vyššími náklady i rizikem ztráty nemovitosti, pokud nebudou splněny podmínky nájemní či odkupní smlouvy. Je proto nezbytné věnovat pozornost i všem detailům, pečlivě prostudovat smlouvy a vše konzultovat s odborníkem.
Před rozhodnutím o využití zpětného leasingu je vhodné zvážit také další řešení, např. refinancování, odklad splátek, splátkový kalendář nebo dohodu s věřiteli. Teprve po porovnání všech možností lze posoudit, zda je zpětný leasing skutečně nejvhodnější cestou.
Věnujeme se finančním tématům a tvorbě užitečného obsahu na internetu od roku 2008. Rádi pomůžeme zpřehlednit složité téma financí. Autor vystudoval ekonomii a management.