Jak začít investovat do nemovitostí i bez velkého kapitálu

Mýtus, že investování do nemovitostí je výsadou bohatých, je v moderní době již dávno překonaný. Dnes existuje řada chytrých a dostupných cest, jak se podílet na realitním trhu, budovat si pasivní příjem a chránit své peníze před inflací i s menším kapitálem. Jak investovat do nemovitostí s drobným kapitálem?

Investování do nemovitostí dnes nestojí pouze na nákupu celého bytu nebo domu – nabízí mnohem širší spektrum možností, které jsou dostupné i začínajícím investorům. Klíčovou roli hraje správná strategie, realistické očekávání a pochopení základních principů realitního trhu.

Vedle klasického pronájmu se stále častěji prosazují alternativní formy investování jako podílové vlastnictví, realitní fondy nebo crowdfundingové platformy. Ty umožňují rozložit riziko, začít s menším kapitálem a postupně získávat zkušenosti. Jak do nemovitostí investovat chytře, s ohledem na rozpočet i dlouhodobé cíle?

Crowdfunding a realitní fondy

Toto jsou nejlepší cesty, jak získat pasivní příjem z nemovitostí s kapitálem v řádu tisíců až desetitisíců korun.

Realitní crowdfunding

Crowdfunding představuje moderní a nízkorizikovou cestu. Jednoduše řečeno, mnoho investorů se složí na financování developerského projektu nebo úvěru zajištěného nemovitostí.

Specializované online platformy (např. Investown, Upvest, Fingood) shromažďují kapitál od drobných investorů pro konkrétní realitní projekty (výstavba bytového domu, rekonstrukce, nákup pozemku). Investor získá podíl formou úvěru, dluhopisu nebo majetkového podílu a po dokončení projektu a jeho prodeji nebo pronájmu se dělí o zisk.

Vstupní kapitál často začíná již na 500 Kč nebo 1 000 Kč, příjem je navíc pasivní a člověk tak nemusí mít starosti ani s nájemníky, ani se správou objektu či opravami. Částku lze rozložit do mnoha projektů a snadno diverzifikovat.

Crowdfunding je moderní způsob, jak získávat nebo investovat peníze kolektivně. Umožňuje lidem podílet se na projektech, které by jinak nebyly dostupné.

Veřejné nemovitostní fondy

Pokud člověk preferuje stabilitu a dohled České národní banky, jsou tu klasické podílové fondy zaměřené na nemovitosti.

Fond shromažďuje peníze od investorů a kupuje za ně velké portfolio nemovitostí (kancelářské budovy, obchodní centra, sklady, bytové domy). Investor se stane podílníkem fondu. Vstupní kapitál většinou tvoří měsíční investice v řádu stovek až tisíců korun.

Nemovitostní fondy jsou vysoce likvidní (peníze lze obvykle získat zpět během několika týdnů), správa je navíc profesionální a poskytuje více než jen dobrou ochranu proti inflaci.

Veřejné nemovitostní fondy v Česku dlouhodobě dosahují průměrného výnosu okolo 4–6 % ročně, podle typu nemovitostí a vývoje trhu. Mezi známé nemovitostní fondy patří např. Conseq Realitní fond, Triglav realitní fond nebo ČS nemovitostní fond (Reico České spořitelny).

Chytré strategie s využitím úvěrů

Základem úspěšné investice je kapitál – avšak nemusí být vždy vlastní. Je možné využít finanční páky (úvěrů) a kreativity.

Hypotéky a úvěry ze stavebního spoření

Pro přímou koupi bytu je hypotéka nejlevnější zdroj cizího kapitálu.

Banky obvykle vyžadují alespoň 10–20 % z kupní ceny nemovitosti (LTV). Chybějící vlastní kapitál lze do určité míry nahradit nezajištěným úvěrem ze stavebního spoření nebo spotřebitelským úvěrem na bydlení. Sice za cenu vyššího úroku u doplňkového úvěru, avšak umožní to koupit nemovitost, aniž by člověk musel mít našetřeno celých 20 % z ceny.

Místo luxusního, hotového bytu si lze koupit nemovitost, která potřebuje rekonstrukci. V takovém případě lze k nákupu použít hypotéku a úvěr ze stavebního spoření na modernizaci. Po rekonstrukci se nemovitost prodá za vyšší cenu, splatí se úvěr a zrealizuje se zisk.

Je dobré se zaměřit na neobvyklé nemovitosti – půdní prostory s potenciálem vestavby, nebo nebytové prostory s možností rekolaudace na byt. Zde je nutná vyšší znalost stavebních a legislativních procesů, avšak investice přináší největší zhodnocení.

Je však třeba myslet na to, že nečekané problémy při rekonstrukci (např. skryté vady) mohou výrazně navýšit náklady. Strategie opravit a prodat jsou vhodné zejména pro investory, kteří mají znalosti a zkušenosti se stavebnictvím a rekonstrukcemi a mají rychlý přístup k financování.

Nebankovní úvěr se zástavou nemovitosti

Investoři do nemovitostí využívají nebankovní úvěr se zástavou nemovitosti obvykle jako nástroj pro maximalizaci zisku při krátkodobých obchodech nebo jako řešení nedostatku kapitálu. Jde o specifický a poměrně rizikový způsob financování realitních projektů.

V zásadě jde o využití dražšího cizího kapitálu tam, kde banka odmítla půjčit, nebo kde je potřeba rychle a bez zdlouhavého byrokratického procesu získat peníze. Stejně jako u klasické hypotéky je úvěr zajištěn zástavním právem k nemovitosti, které se zapisuje do katastru nemovitostí.

Oproti klasickým bankovním hypotékám jsou úroky u nebankovních úvěrů podstatně vyšší (často v řádu dvojnásobku bankovní sazby). Tento typ úvěru lze využít např. tak, když banka schválí investorovi hypotéku do výše 80 % LTV a investorovi chybí zbývajících 20 % vlastních zdrojů. A právě na tuto část použije investor dražší nebankovní úvěr.

Nebo lze tento úvěr použít na krátkodobé překlenutí finanční situace, kdy se nemovitost koupí a rekonstruuje. Celý úvěr se pak splatí z prodeje zrekonstruované nemovitosti.

S menšími investicemi pomůžou online půjčky bez telefonování

Není třeba hned kupovat hned celý byt. Malé investice do jiných nemovitostních aktiv často nabízejí vyšší procentuální výnos a vyžadují jen zlomek kapitálu.

Jde o nákup malých, samostatných, avšak velmi žádaných nemovitostních jednotek, jako je garáž nebo parkovací místo, které generují příjem z pronájmu. Místo pronájmu celého bytu je také možné zrekonstruovat a pronajímat jednotlivé pokoje. To zvyšuje celkový výnos z nájmu a zároveň diverzifikuje riziko – výpadek jednoho nájemce neohrozí celý příjem.

Při financování těchto menších realitních příležitostí, kde je potřeba částka v řádu desítek až stovek tisíc korun, mohou přijít vhod i specifické nebankovní produkty, jako je online půjčka bez telefonování, Trila půjčka nebo mini půjčka na vybavení pokoje či drobné úpravy.

Tyto produkty jsou sice dražší než bankovní úvěry, avšak jejich rychlost a flexibilita mohou být klíčové pro rychlé uzavření investiční příležitosti, kde není čas čekat na zdlouhavé bankovní schvalování. Vždy však platí zásada, že je třeba mít jistotu, že nájemní výnos z investice spolehlivě pokryje splátky tohoto dražšího úvěru.

Tyto rychlé mini půjčky by měly sloužit jen jako překlenovací nebo doplňkový kapitál u investic, které mají prokazatelně vysokou výnosnost. Trila půjčka a jí podobné nejsou určené pro velké investice, avšak mohou být skvělým řešením, když krátkodobě chybí hotovost.

Montované domy – realitní sen bez milionů na účtu

Montovaný dům jako alternativní cesta k tradičnímu zděnému domu nabízí investorům s omezeným kapitálem možnost vstoupit na trh s nájemním bydlením za výrazně nižší náklady a v kratším čase. Je to způsob, jak postavit moderní finančně dostupnější bydlení.

• Rychlá návratnost: Díky výrazně rychlejší výstavbě (často v řádu týdnů či několika málo měsíců) oproti klasickým stavbám, začne generovat příjem z pronájmu dříve, což urychluje návratnost investice.
• Nižší kapitálová náročnost: I ta nejlepší firma na montované domy má náklady výrazně nižší, než když si člověk koupí byt v Praze.
• Flexibilita pronájmu: Tyto jednotky jsou ideální pro krátkodobé nebo střednědobé pronájmy, což často přináší vyšší výnosy než dlouhodobý pronájem klasického bytu.

Moderní montované domy jsou navrženy tak, aby splňovaly přísné energetické normy. Většina z nich dosahuje nízkoenergetického nebo pasivního standardu, takže lze výrazně ušetřit na provozních nákladech.

Častý mýtus, že montované domy mají kratší životnost než zděné stavby, už dávno neplatí. Záleží však na kvalitě provedení a použitých materiálech. Proto je důležité vybírat nejlepší firmu na montované domy, která má prokazatelné reference, certifikace a zkušenosti s realizací v českých klimatických podmínkách.

Zásady pro úspěch malého investora

I s malým kapitálem je nutné postupovat profesionálně a dodržovat určité zásady. Mezi ně patří následující:

• Diverzifikace – nesázet všechno na jednu kartu. Místo jedné velké investice rozložit kapitál do realitního fondu, crowdfundingového projektu a třeba nákupu garáže.
• Finanční polštář – i když se investuje do pasivních nástrojů, je potřeba mít rezervu 3–6 měsíčních výdajů. Ta ochrání při výpadku příjmu, kolísání trhu nebo nutnosti nečekané opravy (při přímém vlastnictví).
• Lokalita – i u malých investic (parkovací stání, garsonka) platí, že lokalita je klíčová. Je nutné hledat místa s dobrou dopravní dostupností, občanskou vybaveností a potenciálem růstu (rozvoj infrastruktury).
• Vzdělávání a konzultace – než člověk investuje, měl by si důkladně prostudovat podmínky fondu/crowdfundingové platformy a poradit se s nezávislým finančním poradcem.

Investování do nemovitostí bez velkého kapitálu je dnes běžné. Vyžaduje to sice vyšší míru informovanosti a kreativity, avšak moderní nástroje otevírají dveře k tomuto tradičnímu pilíři finanční stability i pro začátečníky.